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2021鄭州樓市的“變”與“不變”
鄭州寫字樓網 2021-03-24 來源:86寫字樓網
摘要:同一個市場相同的政策,不同的人也會有不同的解釋。就像限購,有人認為限購的東西說明才有價值,有些人認為限購的目的就是打壓其不合理性,于是,就產生了分歧。但是,剛開年的2021年還是給了我們很多意外,從金融端到政策端,再到如今的供地政策集中調整,變化成為了主旋律。

同一個市場相同的政策,不同的人也會有不同的解釋。就像限購,有人認為限購的東西說明才有價值,有些人認為限購的目的就是打壓其不合理性,于是,就產生了分歧。

但是,剛開年的2021年還是給了我們很多意外,從金融端到政策端,再到如今的供地政策集中調整,變化成為了主旋律。

2021年的鄭州樓市有哪些“變”與“不變”,僅供大家參考。

一、5個變化:盯緊市

人心浮動,主要的原因還是樓市的不確定性。

但是作為購房者,無論自住還是投資,首先需要明確自身的需求是什么,能承受什么樣子的價位。

變化1:

普漲時代結束,除重點板塊外鄭州城建回頭看。

鄭州房價的上漲,過去幾年幾乎沒有邏輯可言,甚至出現過繞城外的價格高于四環內的同品質項目價格。

但是類似的市場非理性行情注定不可持續。

全球放水,通脹預期,買房子等固定資產作為投資沒有問題,越是稀缺其價值越大。但是最大的變化是過去幾年的人口大規模的粗暴導入是很難持續的。

鄭州有一億河南人做后盾,單核發展。東有青島濟南,北有北京天津,南有武漢長沙,西有西安成都,對于外省人口的吸附能力有限。

最直接的體現就是,鄭州這兩年的租房市場萎縮的特別明顯,一方面是由于大批量交房緩解了租房壓力,但是人口導入很明顯已經不可能跟五年前相比較了。

未來,搶人口才是最關鍵的。

鄭州想要留住現有人群,加快四環以內核心區的建設,查漏補缺才是重點。所以,2021年鄭州的重點建設工程中,主城區的占比相當高。

對于購房者,房子買哪里,應該很明確了。

變化2:

撿漏的機會越來越少,項目分化越來越嚴重。

之前做項目同樣的地塊同樣的產品價格相差不大,在二手房市場會有差距但是不會太離譜,但是未來這個趨勢必將改變。

一個是產品層面。

在設計上是純高層還是高低配,戶型設計上是否用心了,包括用材以及后續的園林綠化等等,顏值即正義,時間越久,劣勢被放大的同時優勢也在不斷被認可。

另一個是服務層面。

這個就是我們所說的軟實力,從銷售到后期的物業管理,能否給業主想象中的生活場景才是重中之重。

把房子簡單地理解成建筑物的開發商,沒有未來,在二手房的保值增值上也沒有可取之處。

永遠不要為了便宜而購買,產品背后的價值點才是關鍵,尤其是核心價值點。

變化3:

租房市場長期橫盤,二手房市場期待政策市。

鄭州的租房市場遇冷短時間內不會有大的改善,一個是年輕人來鄭州的需求端沒有保持較快增長,一個是供應端,海量商品房,安置房以及公寓相繼入市的必然結果。

短時間內,誤解。

二手房市場遇冷的主要原因,一個是鄭州20%的差額稅可以說是前無古人,一個是超高的稅費成本及隱性風險導致的新房二手房市場價值倒掛。

政策風向如果沒有改觀,短時間內也不會有大的改變。

可住,可租,可售。購房三原則,短時間來看可住的需求是放在第一位的。

這也就意味著,作為購房者無論是投資還是自住,都要考慮到資金的時間成本,現金流很重要。

變化4:

稀缺度在集中,教育及交通配套還是重中之重。

這個變化一直都在,現在最大的變化就是更明確更現實了而已,變量之中價值就實現了轉移。

交通的重要性不言而喻,雙地鐵總是要好過單地鐵,包括地鐵覆蓋區域不同價值也大有不同。

除了房價,房租上體現的更加明顯。

其次是教育,抽簽,搖號,劃片等等政策層出不窮,一方面是都不能輸也輸不起,一方面是政策的多變性導致的不確定性。

這個時候,大家要思考的是成本,也就是沉沒成本和隱性成本:為了一個學位或者好的學校,你愿意出什么價?

一方面,是穩定的學區房價值不斷被放大,另一方面,則是在新房等領域賭一把會輸的概率也很高。

批發的外國語,流水的伊河路。切記搞清楚分校,聯合辦學還是掛牌,否則被收割的概率會很大。

變化5:

資源的聚集效應在放大,能買北上廣深不買鄭州,能買鄭州的,別回老家。

國內的城鎮化發展,趨勢的變化已經越來越明顯:日韓化。這個趨勢短時間來說基本上是不可逆的。

這也就意味著鄭州未來的發展是朝著大都市圈的思路發展的,不以人的意志為轉移:無論你如何限制戶口,車牌號有多難搖。

為什么?

因為資源在這里,最好的學校和醫療資源,更多的選擇。真正意義上的資源不在于你每天使用多少次,而在于你需要的時候隨時能夠兌現。

所以,高段位的上車,就是加快了你的財富積累速度,未來全國的樓市很多地方會成為下一個鶴崗,但是也會有少數幾個日本的東京,韓國的首爾類似的都市圈,房價依然很高。

所以,要回老家,那里的不動產是真正意義上的“不動產”,沒有流動性,你的財富就被鎖定了。

變化6:

貸款越來越嚴格,珍惜首套貸資格。

我們始終強調首套房,能達到30年期限的這種貸款是國家給的福利政策一定要珍惜,尤其是剛需第一套房切記跳一跳。

能買150的就別省著看120的,資質不用,過期作廢。

2021年全球大放水幾乎已經成了定局,為了降低金融的系統性風險,貸款利率上升是大概率事件,與此同時經營貸肯定會受到嚴查。

一升一降之間,對于購房者的資金成本將是成倍的增加。

優質資產,首套貸能滿貸的就滿貸,不要為了長期看不是事兒的利息給欺騙了。

二、4個不變:直視本質

市場變化太多,但是樓市發展的內在邏輯很難改變,樓市的發展有自己的節奏,市場上的資金也都是絕對足夠聰明的資金。

為什么如此高壓之下,北上廣深的經營貸還能做得風生水起:因為中間有利差,足夠大的利差。

但是房子能不能買?怎么買?必然符合其基本的經濟學邏輯。

不變1:

土地財政沒有更好的替代解決方案之前,房地產不會也不能出問題。

房地產說透了技術含量很低:找錢,拿地,蓋房子,賣房子。

然后就是周而復始,錢的利息低一些,拿地位置好一些,蓋的快一些,賣的貴一些。然后你就成了頭部房企。

問題是不是自己的錢,土地公開的,蓋房子大多數也都是那幾個老大哥,賣房子也很多都是外銷團隊。

但是其中賺大頭的并不是房企,而是地方和金融機構,而金融機構他姓趙。

印了這么多的錢能去哪里,菜市場嗎?

房地產上下游從金融到設計再到建設和銷售甚至于到了二手房領域解決了多少人就業?

如果不讓賣地,城市建設需要的大量資金如何解決,靠稅收嗎?

這個邏輯想清楚了,你就會發現這個游戲在沒有好的替代品出來之前必須還是要繼續。

后來者買的房子為什么貴?因為前面的人出錢把路修了,地鐵通了,高架建上去了,學校開始招生了……

所以說,核心區域的房子價值就在于配套價值和流動性,而越來越多的財富也會被凍結在那些逐漸衰落的中小型城鎮,這個過程目前還是基本無解。

不變2:

調控依然持續,目標不變。

房住不炒,這是樓市未來的長期邏輯。

炒的核心在于非理性加杠桿,你用100萬的資金去撬動1000萬的房產,那就意味著900萬的風險是金融機構在扛著,這個問題必須要解決。

準確來說,這解決的是一個公平性問題。

貸款,購房資格,再到限售,提高二套利率,征收差額稅等等,基本上都是在保金融。

因為錢太聰明了,悶頭往前沖的最終結果就是一塊玩完,這個損失我們承擔不起,所以只能為了大多數人的安全,犧牲掉一小部分人“放大杠桿”的權利。

不變3:

好房子始終稀缺,學會置換。

這個問題其實不需要展開,鄭州不缺房子缺的是好房子,現在是這樣,未來這一趨勢會更加明顯。

所以,買房子的時候,記得買好的。

好的樓棟,好的戶型,好的樓層,新房上不會貴很多,但是在二手房交易的時候,增值更大,而且變現也會容易不少。

而且,即使是自己住的房子,也要以置換的眼光來要求自己,因為不動產需要“動”起來。

就像一部電子產品,比如手機,使用一段時間之后真正的聰明人會在其還沒有完全退出市場的時候轉手賣掉,加點錢換新款,而不是等其價值完全蒸發后再換,因為一個完全舊手機,留著也沒用。

不變4:

買房邏輯不變,明確需求后再看房。

2010年,閉著眼睛買房,反正都會漲。

2015年,避開那些明顯有問題的就行。

2017年至今,要學會挑著買,買合適的,買不犯錯的。

對于絕大多數人,2021年的變數很多,買房子無論是投資還是自住一定要明確需求,知道自己要什么,能否承受得住波動為主。

買對了自然是千好萬好,買錯的風險你是否能夠承擔得起才是重點,尤其是剛需,如果第一套房買錯,翻身的時間就會被無限期拉長。

真正的聰明人,都知道自己需要的到底是什么。

三、了解市場的前提是了解自己的需求,以及目的。

針對不同的購房人群,一定要有明確的選房策略,以及風險評估。

1、剛需自住

把自己的需求列表明確,比如區域是否有限制,戶型和面積,以及交房時間等等,包括地鐵學校等外在配套,哪些能放棄哪些又堅決不能妥協,縮小范圍。

其次,就是做預算。一個是首付一個是月供,最好能夠有一個詳細的現金流控制表,精確到每個月,包括資金來源等。

然后就是看,一定要多,別嫌麻煩,因為第一套房是起點,基本上決定了你短時間至少5年時間的居住條件,以及后續的改善起點。

2021年,三環內為數不多的項目,無論是特價還是促銷,眼觀六路耳聽八方準備好錢,隨時做好準備。

2、改善人群

鄭州的改善盤一直是斷層的,不缺剛需不缺頂豪。周邊環境還行,品牌過得去,小區品質和歸還能夠拿得出手的不多。

再加上新房的限購,二手房的差額稅,對于改善群體很不友好。但是,改善的需求還是在的,鄭州好幾個不錯的改善盤2020年賣的都風生水起。

所以,改善人群也要明確偏好之后,籌集資金,想辦法解決購房以及貸款問題,畢竟碰到好的項目很難,錯過了就更可惜。

3、投資客

新房和二手房存在倒掛,但是這個倒掛你要確定能否兌現出來利潤,否則一切都是紙面財富。

投資二手房,要考慮到限售以及貸款情況,其中資金占用的情況會比較嚴重一些,尤其是二手房出售20%的差額稅也會吞沒掉不少利潤。

新房的話要盯緊了周邊的供需,一個是潛在在售項目,一個是未來規劃落地情況。

投資,務必要做最壞的打算。

比如交房周期,禁售時間,貸款利息以及交易稅費等等,一定要確?,F金流的安全。

公寓,商鋪,寫字樓一個是價格,一個是你的專業程度,

如果這兩個不是問題你再考慮,至少在現階段的鄭州,風險還是挺高的,自認沒有專業技能的,資金實力足夠充裕的盡量不要碰。

 

 

聲明:來源房地產門徒,文章內容僅供參考,不構成投資建議,也不代表本站贊同其觀點。

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